いきなりですが不動産投資を検討しています。
正しくは、昔から検討しているけど目線に合う物件に出会えなくていまだ購入には至っていません。
（単純に、腰を据えて検討してこなかったこともある。。。）
不動産投資のメリット・デメリットは、まさに一長一短。
上手に投資出来れば相応の資産とCFを得ることが出来ます。
今回、「これは」と思う物件が出てきたのでローンを検討するところまで進みました。
結論からいうと、ローン条件が合わず見送りとなりましたが、不動産投資の勘所は物件選びと金融機関選びかな、と。
今後も不動産投資を検討していこうと思うので、備忘も兼ねて金融機関選びについて整理します。
金融機関選びのポイント
収益不動産を購入するにあたって金融機関を検討するポイントは以下の3点かなと思っています。
ローン金額
借入金額ですね。こちらが求める融資金額を提示してくれるのか、となります。
融資金額は主に物件の担保価格と借入人の属性に拠るところが大きいかなと。
もちろん物件の収益力も必要ですが。
こちらが想定する金額より低い融資金額となれば、差額部分は手元のお金で賄う必要があります。
極力自己資金を少なくしたいならローン金額は大きい方が有利となります。
金利
金融機関へ支払う利息となります。
居住用の住宅ローンだと変動金利で0.5％程度から、固定金利でも1％を切る水準です。
投資用のローンは少し事情が違い、安くて2％台からのスタートとなります。
不動産事業は収入は安定しているけど、大きく賃料収入が増えることはありません。
(物件を追加購入する場合は別)
金利が高いと支払う費用が増えるので事業収益が悪化します。
収入が一定なので、費用をどれだけ抑えることが出来るのかが不動産投資成功の鍵となります。
例えば、3,000万円を借りるとして、金利1％だと30万円ですが、2％だと60万円です。
借り手の立場からすると、出来るだけ金利は低い方がありがたいです。
借入期間
借り入れ期間は評価が分かれるところかな、と思いますが、基本は長い方がお得かな、と。
借り入れ期間が長いと毎月の返済金額が少なくなります。
毎月の返済金額が少ないと費用が減るので収益はよくなります。
但し、借り入れ期間が長いと支払い利息の総額は多くなりますが、この金利環境下だと期間が長いほうがお得でしょう（途中で繰り上げ返済も可能だし）。
今回の検討結果について
今回の物件の概要を備忘までに。
- 台東区物件
- 新築分譲マンションのワンルームタイプ
- 販売価格は3,000万円程度
ローン申し込みは東証上場の不動産担保専業会社。
販売会社さんから紹介されたローン会社で話を進めました（というか、中間省略物件なので取り扱えるローン会社が少なかった）。
ローン審査の結果、融資条件は以下の感じでした。
- 物件評価額は2,500万円程度
- 物件の担保価格は1,800万円程度（物件評価額の7割相当）
- 会社の方針でフルローンは難しい。出せても物件価格の7割が限界
- 金利4％程度（飛び込みでの審査依頼だったのも影響しているかも）
ローン金額は仕方ないにしても、金利4％は厳しいなぁと。
この金利水準だと物件収支が合いませんでした。
もちろん、自己資金を多めに投下すれば収支も変わりますが、それでも4％は高いイメージです。
まとめ
不動産投資のポイントと言える金融機関選びを整理しました。
ローン金額、金利、期間、どれも収支に直結する重要なファクター。
今回初めてのローン審査でしたが大変勉強になりました。
特に印象だったのは以下の点だったかなぁと。
- ローン会社毎に強みや特色があり、今回の金融機関は土地価格を重視した会社だったこと。
- 築古物件でも土地価格が見れればローンは可能（そもそも建物価格は見ていない様子）。
- 土地価格を重視したローンの考え方なので、融資期間は減価償却に縛られない。
- やっぱり新規顧客は金利など条件が厳しい。
物件の良し悪しと金融機関条件が整って初めて不動産投資が成り立つのかなぁと、感じました。
今回は短い内容となりましたが、不動産投資での金融機関選びについてでした。
すぐに、という訳ではないけれど、不動産マーケットもピークだと思う部分もあるので、今後の相場動向次第を考えて、資産形成に励みたいと思います。
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